Avstrijska cenovno dostopna stanovanja: moč neprofitnih gradbenih združenj

Avstrija, zlasti njeno glavno mesto Dunaj, je znana po gradnji socialnih stanovanj. Danes ima mesto Dunaj v lasti 220.000 stanovanj in je tako največji lastnik stanovanj v Evropi.

V dvajsetih in tridesetih letih prejšnjega stoletja je mesto s posebnimi občinskimi davki na luksuzne izdelke financiralo gradnjo javnih stanovanj. Obdobje gradnje javnih stanovanj je minilo in mesto ne gradi več novih stanovanj, temveč to prepušča drugim. Neprofitna gradbena združenja (Gemeinnutzige Bauvereinigungen ali GBV) zdaj v Avstriji izvajajo gradnjo socialnih stanovanj.

Model zasebnih neprofitnih gradbenih združenj je star več kot sto let in se je razvil po drugi svetovni vojni, ko je bilo treba hitro zgraditi veliko število stanovanj za naraščajoče prebivalstvo. Lastniki teh združenj so predvsem državne banke, sindikati, zadruge itd., njihova pravna struktura pa ni pomembna; lahko so zadruge, družbe z omejeno odgovornostjo (LLC) ali delniške družbe.

Pomembno je, da njihov poslovni model temelji na služenju skupnemu dobremu in ne na maksimiranju dobička. Tako gradijo z državnimi ali regionalnimi subvencijami, ki podpirajo stanovanjsko gradnjo, in od regionalnih vlad zveznih dežel dobijo status "neprofitnega združenja". Danes je v Avstriji 185 združenj, od tega 98 zadrug, 77 družb z omejeno odgovornostjo in 10 delniških družb. Gradijo in upravljajo najemna in lastniška stanovanja ter imajo 633.030 najemnih stanovanj, zgradili pa so 282.170 lastniških stanovanj. Pravna podlaga za to ureditev je Zakon o neprofitnih stanovanjih (Wohnungsgemeinnutzigkeitsgesetz).

Zakon določa:

kritje stroškov - najemnina (če je združenje tudi najemodajalec) ne sme biti višja ali nižja od stroškov gradnje in upravljanja stanovanj,
omejitev razdelitve dobička in vezano premoženje - zakon omejuje razdelitev dobička na 3,5 % ali 5 % vloženega kapitala na leto, kapital pa je vezan na neprofitne namene. Združenja morajo redno vlagati in graditi nove strukture.
omejitve glede osebja - združenja morajo biti neodvisna od gradbene industrije, osebje ne sme biti lastniki gradbenih podjetij ali člani upravnih ali nadzornih odborov teh podjetij. Plače osebja so strogo urejene.
omejitve poslovanja - dejavnosti združenja morajo biti osredotočene na gradnjo, upravljanje in obnovo stanovanj, ki jih mora združenje upravljati neposredno, brez posrednikov. Druge gradbene dejavnosti, kot je gradnja poslovnih stavb, niso dovoljene.

Z. M., (2023), Pravna praksa. Pridobljeno s https://www.pravnapraksa.si/